Кога, при какви условия и как е необходимо да се осигури управлението на нова жилищна сграда?
Строителството на нови жилищни сгради е в разгара си от няколко години. С новия си облик и концепция на сградата те внасят нов архитектурен характер в градовете и селата и не на последно място по-висок стандарт на живот. Това обикновено са многофункционални къщи с подземни гаражи, зони за търговия и услуги и други удобства, отговарящи на съвременните жилищни тенденции.
Тези нови сгради, които инвеститорът е построил с цел препродажба на апартаменти и нежилищни помещения и които са влезли в администрация, също са обект на условията, предвидени в Закона за собствеността на апартаменти и нежилищни помещения №. 182/1993 Coll. както е изменен (наричан по-долу "Законът").
Ситуации, които могат да възникнат
В този контекст бих искал да обърна внимание на редица важни ситуации, които могат да възникнат, когато новите сгради станат под управление. Вдъхнових се да го направя от случаи, които помогнах да разреша както от администраторите, така и от новите собственици. И повярвайте ми, някои от случаите бяха катастрофални.
Определение за жилищна сграда
За да може една сграда да бъде жилищна сграда и да се подчинява на разпоредбите на Закона за собствеността върху апартаменти и нежилищни помещения, тя трябва да отговаря на четири условия. Те са определени в § 2 ал. 2 от закона:
1. Сградата трябва да има повече от половината от подовата площ, предназначена за жилища - т.е. апартаменти.
2. Сградата трябва да има повече от три апартамента - поне четири.
3. Апартаментите и нежилищните помещения трябва да бъдат лично притежавани.
4. Общите части на къщата и общите съоръжения на къщата трябва да бъдат съвместна собственост на всички собственици на апартаменти и нежилищни помещения. В такава жилищна сграда администрацията трябва да бъде осигурена от общността или администратора, в съответствие с § 6, ал. 1.
Тази разпоредба определя и момента, в който възниква задължението за управление на жилищна сграда. Това е денят на първото прехвърляне на собствеността върху апартамент или нежилищно пространство. Докато инвеститорът не продаде първия апартамент, сградата не трябва да има администратор, но може да има такъв.
Разбира се, ако сградата е одобрена и функционира, за нея се прилагат всички законови разпоредби, като се започне с разпоредбите за техническо оборудване на сгради, подемно оборудване, съдове под налягане и т.н. По този начин трябва да бъдат изпълнени всички задължения, свързани с тяхната безопасна експлоатация. Собственикът на сградата носи отговорност за тях.
Как да подходим към нова сграда, когато я управляваме
Важен фактор при управлението на новопостроена жилищна сграда е подходът на инвеститора за нейното използване. Тук могат да възникнат две ситуации:
1. Изграждане на жилищна къща с цел наемане на апартаменти и нежилищни помещения.
2. Изграждане на жилищен блок с цел продажба на апартаменти и нежилищни помещения.
Ако инвеститорът наеме само апартаменти и нежилищни помещения в жилищната сграда, той може или не може да има довереник, тъй като едно от четирите законови условия не е изпълнено, а именно, че апартаментът или нежилищното пространство не са прехвърлени. Всички са собственост на инвеститора като едноличен собственик на цялата сграда.
От него зависи дали да сключи бизнес договор с лицето, което ще се грижи за сградата и да предостави всички актове, свързани с лизинга и други задължения, произтичащи от други законови разпоредби и технически стандарти. Напр. грижи за общи части на къщата и общото оборудване на къщата, следене на сроковете за задължителни ревизии на запазеното техническо оборудване, проверка на определени броячи, ремонти, поддръжка и др., което е по-добрият случай.
Прочетете също
По-лошо е, ако той повери администрацията на един или двама служители, които нямат представа за това и го правят, така да се каже, спонтанно. Но това е темата на друга статия. Но нека преминем към нови сгради, които отговарят на условията за жилищни сгради. Бих искал да обърна внимание на важна разлика във формата на управление на нови сгради.
Формулировката на закона
Ако вземем разпоредбите на Закон №. 182/1993 Coll. относно собствеността върху апартаменти и нежилищни помещения, както е изменен (наричан по-долу Законът), по-специално § 6, ал. 1, научаваме, че:
„Администрацията на къщата се извършва от сдружението на собствениците на апартаменти и нежилищни помещения в къщата (наричано по-долу„ общност “) или друго юридическо или физическо лице, с което собствениците на апартаменти и нежилищни помещения сключва договор за изпълнение на администрацията (наричан по-долу "администратор"). Собствениците на апартаменти и нежилищни помещения в къщата са длъжни да осигурят управлението на къщата от общността или администратора. Задължението за управление на къщата възниква в деня на първото прехвърляне на собствеността върху апартамента или нежилищното пространство в къщата. "
Следователно от формулировката на закона става ясно, че веднага след като инвеститорът продаде първия апартамент, той също трябва да има осигурено управление на жилищната сграда от професионална управляваща компания въз основа на договор за изпълнение на администрацията. Такъв администратор трябва да отговаря на условията на Закон №. 246/2016 Coll. на администраторите и да бъдат вписани в списъка на администраторите, воден в Министерството на транспорта и строителството.
Администраторът, който ще поеме новата жилищна сграда, трябва да получи цялата важна информация за сградата, като се започне от списъка на собствениците, проектната документация, документацията за запазено техническо оборудване като котелно помещение, асансьори, отоплителна система, климатик, система от камери, охранително оборудване и елате.
Идеално е, ако инвеститорът вече комуникира с администратора, когато завършва строителството. Това е от полза и за двете страни. Инвеститорът ще получи представа за бъдещи процедури при управлението на жилищна сграда и в същото време администраторът ще получи преглед на сградата като цяло и нейните специфики и детайли. По този начин и двете страни могат да избегнат недоразумения и конфликти поради непознаване на околната среда и принципа на управление на жилищните сгради.
Видове преход на нова сграда под администрация
По принцип можем да говорим за три вида преход на нова сграда под управление:
1. Инвеститорът изгражда, продава и управлява сам.
2. Инвеститорът изгражда, продава и оставя за администрация.
3. Инвеститорът създава, свързва се с довереното лице и продава и оставя с него за администриране.
Какво мислиш? Кой тип преход е най-добър както за инвеститора, така и за мениджъра? Съществува съвременна наука, т.нар фасилити мениджмънт, чието определение бих обобщил с едно мъдро изречение: Фасилити мениджмънтът е процес от първата идея за строежа през неговата подготовка, изпълнение, експлоатация до ликвидация на строежа.
Ако инвеститорът се занимава и с управлението на бъдещата сграда в началото на работата по проекта и получи съвет от квалифициран администратор, такава сграда със сигурност ще се управлява много по-добре от хаотичното „производство на колани“ на апартаменти на всяка цена, независимо на бъдещото им управление.
Системата „наводнение след мен“ е реалност за много собственици на жилища, които са купили котка в чанта и само след няколко месеца или години живот разберат какво са купили.
Три вида преход под управление
Да се върнем към нашите три вида преход на нова сграда под управление. Най-щастлива е тройката, където администраторът, по време на изготвянето на договори за продажба, насочва вниманието на инвеститора към спецификата на жилищната сграда и контролира правилното съдържание на договора за прехвърляне в тясно сътрудничество с експерт в областта на правото.
Две също са относително добри, т.е. ако администраторът е опитен човек (или компания), защото добрият администратор знае как да започне, къде да търси и какво да провери, когато поема нова сграда. И не на последно място, той може да прецени дали изобщо ще я включи в доклада
Ситуацията е изрично жалка, когато жилищната сграда се управлява от самия инвеститор. Леко подобрение на тази злощастна ситуация е, ако той може да даде съвет и да завърши задължителен акредитиран курс сам или своите служители. Въпреки че няма да стане добър пазач от ден на ден, благодарение на това, той поне ще получи общ преглед на това какво включва администрацията на жилищна сграда и може би ще реши да вземе опитен гледач поне първоначално.
Не мога да не спомена в този момент думите на дългогодишен администратор, който каза на професионално събитие: „Не, за бога, взимайте новата сграда в администрация, ако не искате да полудеете!“ Затова, ако сте инвеститор, вземете думите и съветите ми присърце.
Управлението на жилищния фонд е взискателна дейност, изпълнена с професионални задачи - от техническа през правна до „човешка“ и междуличностна. Трябва да се третира с уважение.
Най-честите недостатъци при поемането на нова сграда
Още в началото дълбоко се извинявам на всички адвокати, които подготвят договори за прехвърляне на апартаменти и нежилищни помещения в лична собственост в нови сгради. Жилищната сграда и нейната администрация имат своите специфики, които трябва да бъдат известни предварително. Това не е обикновен прост имот.
Жилищната сграда се състои от апартаменти, които имат отделно обозначение в документа за собственост. Апартаментът може (но не е задължително) да има място за съхранение, което също може да бъде дефинирано отделно в документа за собственост. След това има нежилищни помещения, които също са дефинирани отделно в документа за собственост. Освен това гаражите с маркирани гаражни щандове обикновено са част от нови сгради.
И не на последно място, има нежилищни помещения, които са съществена част от сградата на жилищен блок, като антрето, включително аксесоари, входове в гаражи, включително входни порти и друго оборудване, коридори, стълби.
Като дялова собственост на собствениците на апартаменти
Всички тези „общи“ нежилищни помещения следва да бъдат прехвърлени в съсобственост на всички собственици на апартаменти и нежилищни помещения според размера на техния дял на съсобственост. И точно тези пространства често са неясно или неправилно дефинирани, което след това води до различни недоразумения, особено във връзка с грижите за тях.
Следват общи техническо и технологично оборудване, като отоплителни системи, асансьори, котелни, разпределение на въздуха и оборудване, общо разпределение на газ, електричество и вода и много други съвременни удобства. По закон те са в съсобственост на всички собственици на апартаменти и нежилищни помещения според размера на съсобствения дял и грижите за тях обикновено са ясни.
На този етап бих искал да подчертая много, че правата и задълженията на собствениците се отнасят за новите собственици, които са закупили апартаментите или нежилищните помещения в лична собственост, както и за първоначалния собственик, който е построил или просто финансира апартаментите. Точно същото.
Фактът, че инвеститорът притежава половината от апартаментите, не означава, че той надделява над другите и прави каквото иска. Той има толкова пъти правата и задълженията, колкото притежава апартаменти и нежилищни помещения. За да бъда конкретен, ще опиша някои ситуации от реалния живот като възпиращи примери.
Реални ситуации
Попрад - жилищна сграда, построена със собствен източник на топлина, домашно котелно помещение. Котелното не беше преустроено като общо съоръжение на къщата, но инвеститорът го продаде като отделно нежилищно пространство. По този начин собствениците са васали на "производител на топлина", който държи имота, построен с техните пари.
Кошице - от 60 апартамента в новата сграда, първите четири апартамента са продадени през отоплителния сезон. Не беше закалено в други непродадени празни апартаменти. Цялата консумирана топлина в цялата жилищна сграда е изчислена сред четиримата тогавашни собственици. Дори няма да кажа, че това бяха непоносимо високи суми.
Бюджетът от 60% за района и 40% според ПРСР дори не съществува. Инвеститорът прие, че апартаментите са празни и той няма да плати за тях. И че в тези апартаменти беше студено, със сигурност можете да си представите, защото цялата топлина изтече в студените неотопляеми апартаменти.
Братислава - само собствениците на продадените апартаменти и инвеститорът, респ. собственикът на останалите апартаменти не е платил нищо на фонда или за услугите. Собствениците разбраха това едва година и половина по-късно, когато започнаха да изискват срещи и да искат отчет за дейността и годишен отчет за резултатите.
По това време над 50% от апартаментите вече са продадени, така че те решават да създадат общност. Беше тежък, труден бой, дълъг и отчаян, но в крайна сметка всичко се получи добре.
Прешов - три жилищни сгради над общ гараж с неясно определен дял съсобственост, неправилно обработени договори за прехвърляне, просто хаос. И новите собственици също разбраха след три години живот. Накрая ще изброя няколко въпроса, които ме вдъхновиха да прочета тази статия. Може би това допълнително ще разшири виждането по въпроса.
Въпроси и отговори можете да намерите в следващите три отделни статии.
Имате ли въпроси относно управлението на жилищни сгради? Експерт по този въпрос, професионален консултант и съосновател на асоциацията за по-добро управление на жилищни сгради, Ing. Отилия Лесковска.